Konieczność posiadania dużego wkładu własnego do kredytu to jedna z największych barier mieszkaniowych dla młodych Polaków. Zwłaszcza, gdy po opłaceniu czynszu, kosztów eksploatacji mieszkania oraz innych wydatków (np. żywności), co miesiąc pozostaje w portfelu niewielka kwota. To wcale nie jest nowa sytuacja. Od połowy lat 90. receptą na problemy mieszkaniowe rodaków miały być towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), które stosunkowo niedawno przemianowano na społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Wzrosty kosztów budowy lokali z ostatnich lat wyeksponowały jednak problem, który był widoczny już wcześniej. Mianowicie, partycypacja wnoszona przez nowego najemcę SIM/TBS jest relatywnie wysoka. Rząd zamierza zmienić tę sytuację. Planom resortu rozwoju i technologii przygląda się Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości. Warto pamiętać, że agenci nieruchomości też mają do czynienia z systemem TBS-ów.

Artykuł w dużym skrócie:

• W obecnych warunkach konieczność wniesienia partycypacji wynoszącej np. 60 000 zł - 90 000 zł nie dziwi. Udział najemcy w kosztach budowy lokalu zwiększył się kwotowo, bo względem sytuacji sprzed 5 - 6 lat mocno wzrosły wspomniane koszty.
• Rząd zamierza znacząco obniżyć maksymalny poziom partycypacji w kosztach budowy wnoszonej przez najemców TBS/SIM w ramach nowych inwestycji. To prawdopodobnie zwiększy dostępność systemu TBS dla mniej zarabiających osób.
• TBS-y oraz SIM-y stanowią element mieszkalnictwa społecznego. Mimo tego, agenci nieruchomości czasem mają styczność z takimi rozwiązaniami mieszkaniowymi. Również dlatego, że pojawiają się ogłoszenia dotyczące cesji partycypacji TBS.

Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy poniżej przedstawia więcej niekoniecznie oczywistych informacji oraz wniosków na temat systemu TBS/SIM.

Limit partycypacji ma spaść z 30% do 10% kosztów budowy …

Na wstępie warto przypomnieć, że poziom partycypacji, czyli swoistego wkładu własnego najemcy jest ustalany jako określony procent kosztów budowy mieszkania. Obecnie maksymalny limit wysokości partycypacji wynosi 30%. W przypadku nowych inwestycji TBS-ów oraz SIM-ów, możemy się też spotkać z mniejszymi wymaganiami na poziomie np. 15% lub 20% kosztów budowy. „Bardzo wiele w tym kontekście zależy od tego, jak wygląda preferencyjne finansowanie danej inwestycji mieszkaniowej TBS-u lub SIM-u” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).

Znacząca obniżka bariery finansowej związanej z wnoszeniem partycypacji teoretycznie byłaby możliwa na dwa sposoby - poprzez wyraźne „obcięcie” kosztów wznoszenia społecznych bloków lub obniżenie procentowego progu partycypacji. Pierwszy wariant jest mało realistyczny, jeśli nowe inwestycje mają się cechować odpowiednią jakością wykonania. Pozostaje zatem drugie rozwiązanie i to właśnie je zamierza teraz wybrać rząd. „Niedawno do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych (numer projektu: UA13)” - informuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).

Jednym z głównych założeń wspomnianego projektu jest obniżenie maksymalnego poziomu partycypacji z 30% kosztów budowy mieszkania do 10%. Dodatkowo komunikat prasowy na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazuje, że: w pewnej puli mieszkań przeznaczonej dla osób, które nie ukończyły 35 lat, taka wpłata nie będzie w ogóle wymagana. „Na szczegóły zapewne trzeba poczekać do czasu pojawienia się projektu ustawy w Rządowym Centrum Legislacji” - komentuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).

Teraz wysoka partycypacja dotyczy również starszych lokali

Temat obniżenia partycypacji jest istotny również w kontekście późniejszych losów mieszkania zbudowanego przez TBS/SIM. Taki lokal nierzadko zmienia najemcę po kilku lub kilkunastu latach. Co się wówczas dzieje? Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa wskazuje, że:

• najemca po zakończeniu wynajmu i opróżnieniu lokalu, otrzymuje zwrot partycypacji (z waloryzacją uwzględniającą zmiany kosztów budowy)
• TBS/SIM może uzależniać zawarcie umowy najmu pustego lokalu mieszkalnego od wniesienia przez nowego najemcę partycypacji w wysokości wypłaconej poprzedniemu najemcy (po waloryzacji)

Można przypuszczać, że powyższe zasady zostaną utrzymane również po planowanych zmianach prawnych. Jeżeli tak się stanie, to starsze inwestycje TBS-ów/SIM-ów mogą stracić na atrakcyjności ze względu na wysoki wymagany poziom partycypacji kolejnego najemcy. „Wiele będzie oczywiście zależało od tego, ile faktycznie pojawi się nowszych projektów TBS/SIM z niskim poziomem wymaganego wkładu własnego najemcy” - mówi Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).

Agenci nieruchomości wbrew pozorom znają system TBS-ów  

Tytułem podsumowania warto przypomnieć, że agenci nieruchomości wbrew pozorom mają styczność z systemem TBS/SIM. Nie jest to element rynku mieszkaniowego, ale mimo wszystko możemy znaleźć ogłoszenia dotyczące lokali „TBS-owskich”. Chodzi o anonse związane z ofertami cesji praw do partycypacji. Taka cesja też jest sposobem na stanie się nowym najemcą mieszkania społecznego, choć zgodę na transakcję musi udzielić SIM/TBS. To pewne ograniczenie - podobnie jak fakt, że dokonanie cesji często wymaga kwoty, która pozwoliłaby na zakup zbliżonego mieszkania z rynku wtórnego przy pomocy kredytu. „Innymi słowy, temat wysokiej partycypacji istnieje również po latach od budowy lokalu społecznego. Planowane przepisy mogą to zmienić w odniesieniu do nowych inwestycji” - podsumowuje Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).

Źródło: Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).