Od ponad roku posłowie debatują o ewentualnym zakazie wykupu komunalnych mieszkań z bonifikatą. Projekt ustawy z maja 2025 r. zakłada, że począwszy od stycznia 2027 r. gminy nie będą już mogły sprzedawać lokatorom mieszkań z dużą zniżką. Wydaje się jednak, że ostatecznie ewentualne ustawowe ograniczenia będą mniej restrykcyjne. Trudno natomiast powiedzieć, od kiedy mogłyby one obowiązywać. Tymczasem niektóre gminy mimo toczącej się dyskusji oraz licznych argumentów przeciwko bonifikatom, nadal umożliwiają wykup mieszkania komunalnego za mniej niż 10% wartości. Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy podaje przykłady takich gmin.
Artykuł w dużym skrócie:
- Poziom udzielanej bonifikaty przy wykupie mieszkania komunalnego zależy od decyzji gminy. W praktyce występowały i nadal występują bonifikaty na poziomie nawet 99%. Bonifikaty wynoszące 100% uważa się natomiast za niedopuszczalne.
- Od pewnego czasu można dostrzec zmianę nastawienia gmin. Mianowicie, część z nich obniża oferowane bonifikaty. Być może, na ten fakt wpływają prace nad ustawą ograniczającą wykup gminnych mieszkań. Bonifikaty na poziomie wyższym niż 90% się jednak zdarzają.
- Widzimy gminy wręcz zachęcające do skorzystania z wykupów mieszkań na dotychczasowych warunkach. Przykład to gmina Szprotawa, gdzie bonifikata wynosi jednak „tylko” 50%.
Poniżej Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl) przedstawia m.in. przykłady gmin, które nadal stosują bardzo wysokie bonifikaty.
Bonifikata 100% wątpliwa, ale 99% jest dopuszczalne
Wydaje się, że w pierwszej kolejności, jeszcze przed podaniem przykładów gmin stosujących wysokie bonifikaty przy wykupie mieszkań, warto przypomnieć pewne informacje prawne. „Mianowicie, art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że rada gminy poprzez uchwałę może udzielić bonifikaty od ceny rynkowej lokalu mieszkalnego. Bonifikata obejmuje jednakowo wszystkie składniki ceny (w tym udział dotyczący własności gruntu)” - tłumaczy Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Uchwała rady gminy powinna określać m.in. warunki udzielania bonifikat przy wykupie mieszkań oraz wysokość stawek procentowych. „Taka uchwała stanowi akt prawa miejscowego lub dotyczy jedynie indywidualnych nieruchomości. Obydwa rozwiązania są aktualnie dopuszczalne przez przepisy. Sporna pozostaje jednak odpowiedź na pytanie, czy gmina może wprowadzić szczególne zasady udzielenia bonifikaty w stosunku do mieszkania, którego dotyczą ogólne zasady określone przez akt prawa miejscowego” - wyjaśnia Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Logika podpowiada, że wysokość bonifikaty przy wykupie lokalu mieszkalnego powinna być niezerowa, bo stawka 0% oznacza de facto brak bonifikaty. Wątpliwości dotyczą natomiast możliwości ustalania bonifikaty na poziomie 100%. Stuprocentowa bonifikata bywa uznawana za niedopuszczalną (zobacz: E. Bończak-Kucharczyk [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, Gdańsk 2026, art. 68). „Natomiast stawka bonifikaty wynosząca 90% - 99% jest dopuszczalna. Jej dość częste zastosowanie w gminach potwierdziła np. kontrola NIK z 2022 r. (122/2022/P/22/051/LBY)” - mówi Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Gminy mniej liberalne, ale bonifikaty 99% się zdarzają
Obserwując aktualną politykę gmin w kwestii bonifikat widzimy, że w ostatnim czasie część z nich zredukowała zniżki dla osób wykupujących komunalne mieszkania albo nawet zrezygnowała z rabatów dla lokatorów. Ten drugi wariant jest na razie rzadszy. W 2026 r. tamę dla taniego wykupu mieszkań gminnych postawili radni z Torunia (likwidując system automatycznych bonifikat). „Tegoroczne zmiany nastąpiły również w Szczecinie, gdzie od 1 lipca obowiązują niższe stawki bonifikat (jako element obniżki rozplanowanej na pięć lat)” - informuje Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Z drugiej strony widzimy jednak przykłady gmin, gdzie bonifikaty na poziomie przekraczającym 90% wciąż są udzielane. Wykup mieszkania za 1% wartości umożliwiają między innymi dolnośląskie Świebodzice, lecz z zastrzeżeniem, że wniosek może zostać złożony jedynie do 30 września 2026 roku. Z kolei bonifikata przy wykupie gminnego „M” wynosząca 95% jest dostępna chociażby na terenie miasta Boguszów-Gorce pod warunkiem, że wykup dotyczy ostatniego lokalu lub ostatnich lokali w budynku (standardowa stawka bonifikaty to 90%). „Powyższe przykłady potwierdzają, że tani wykup mieszkań gminnych nie ogranicza się do największych ośrodków miejskich” - zauważa Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Czasem miasta wręcz zachęcają do wykupu mieszkań
Analizując politykę miast, zwłaszcza tych mniejszych możemy dostrzec, że niektóre z nich przypominają o możliwości wykupu mieszkań z dużą bonifikatą albo wręcz zachęcają lokatorów do takiej transakcji. Przykład może stanowić miasto Szprotawa z województwa lubuskiego. Na swoim facebookowym profilu pisze ono: „Jeżeli rozważasz wykup zajmowanego mieszkania komunalnego, warto podjąć decyzję już teraz. Obowiązująca dziś bonifikata 50% pozwala znacząco obniżyć koszt zakupu i daje szansę na uzyskanie prawa własności na korzystnych warunkach. W przypadku wejścia w życie projektowanych zmian, możliwość skorzystania z takiego wsparcia może zostać całkowicie zniesiona”.
Bonifikata na poziomie 50% to oczywiście o wiele mniej korzystna preferencja od zniżki wynoszącej przykładowo 90% - 95%. Niemniej jednak wciąż mówimy o oszczędnościach, których suma często przekracza 100 000 zł - 200 000 zł. Z punktu widzenia niewielkiej gminy, nawet zastosowanie bonifikaty na poziomie 50% przy sprzedaży kilku lub kilkunastu lokali oznacza dodatkowy wpływ środków, którego nie można zlekceważyć. „Wydaje się jednak, że taki doraźny motyw finansowy nie powinien być decydujący przy podejmowaniu decyzji o okazyjnej sprzedaży mieszkań” - podsumowuje Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl).
Źródło: Leszek Markiewicz agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl)
