Wysokie koszty najmu sprawiają, że wielu studentów (zwłaszcza tych z pierwszych lat studiów) musi iść na kompromisy. Spora część takich osób wolałaby mieszkać samodzielnie (np. w kawalerce), lecz na razie musi zadowolić się pokojem. Potwierdzenie stanowią informacje z niedawnego raportu pod tytułem „Studenci na rynku nieruchomości 2025”. Ta analiza wskazuje, że wśród studentów wynajmujących prywatne lokum, zaledwie 10% mieszkało samodzielnie, a więc posiadając do dyspozycji całe mieszkanie lub dom. W związku z powyższym może rodzić się pytanie, czy osoby wynajmujące mieszkanie „na spółkę” lub pokój (czasem z innym lokatorem), mogą liczyć na ochronę lokatorską. Mowa o ochronie takiej samej, jak w przypadku wynajmu całego mieszkania na wyłączność.

Artykuł w dużym skrócie:

• Ustawa o ochronie praw lokatorów oprócz lokatora definiuje również współlokatora. Taka osoba jest traktowana identycznie jak lokator wynajmujący całe mieszkanie na wyłączność.
• Ustawowa ochrona powinna obejmować również osoby, które wynajmują wyłącznie jeden pokój w mieszkaniu lub domu. Taki wniosek wynika z dokładnej analizy przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz jej celu.

Poniżej Leszek Markiewicz, agent nieruchomości z Warszawy (LeszekMarkiewicz.pl) wyjaśnia, dlaczego mniej zamożny student wynajmujący pokój jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów.  

Czy przepisy lokatorskie obejmują współlokatora?

Odpowiedź na pytanie postawione w tytule będzie możliwa, jeśli właściwie określimy cel i zakres obowiązywania ustawy o ochronie praw lokatorów. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2023 poz. 725) wskazuje, że lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. „Z kolei pod pojęciem lokalu należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

Lokalem w myśl analizowanej ustawy nie jest pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Warto też zwrócić uwagę, że ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza pojęcie współlokatora. Współlokatorem jest lokator, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem. Można uznać, że współlokator mieszkania jest chroniony tak jak lokator. „Tym bardziej, że ustawa o ochronie praw lokatorów nie wprowadza rozróżnień między sytuacją lokatora i współlokatora” - dodaje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

A co jeśli najemca wynajmuje tylko jeden pokój?

Na rynku najmu wciąż stosunkowo często występuje wariant polegający na wynajęciu lokatorowi tylko jednego pokoju, a nie całego mieszkania (samodzielnie lub ze współlokatorem). Czasem nadal zdarza się dzielenie pokoju z inną osobą, co wymuszają względy finansowe. Rodzi się pytanie, czy w takiej sytuacji najemca pokoju również może liczyć na korzyści, jakie dla niego wynikają z zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów (obok przepisów kodeksu cywilnego). „Przy analizowaniu pozycji prawnej osoby wynajmującej wyłącznie pokój, trzeba sięgnąć do orzecznictwa sądów i odpowiedniej literatury. Przykładem są komentarze do ustawy o ochronie praw lokatorów” - mówi Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

W jednym z komentarzy czytamy, że: lokalem w rozumieniu niniejszej ustawy jest niewątpliwie wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Jest nim także taki lokal, który nie jest w pełni wyodrębniony (technicznie) i nie spełnia przesłanki samodzielności, ale nadaje się do zamieszkania i służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (zobacz: R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IX, Gdańsk 2025).

Analiza orzecznictwa wskazuje, że lokalem wynajmowanym przez lokatora „może być więc pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, w zasadzie bez względu na wymogi techniczne, o ile tylko służy on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludzi” (zobacz: A. Partyk, T. Partyk, Pojęcie lokalu mieszkalnego na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, LEX/el. 2019). „Za objęciem ochroną jak najszerszej grupy lokatorów mieszkań przemawia również naczelny cel ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego” - uważa Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl).

Najem pokoju a prawo lokatorskie: co mówi sąd?

W orzecznictwie sądów znajdziemy wyroki, które potwierdzają, że współlokator oraz najemca pokoju nie są pozbawieni szczególnej ochrony prawnej. Przykład stanowi Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 5 października 2017 r. (sygnatura akt: II Ca 302/17). „Lubelski sąd uznał, że umowa dotyczącą najmu miejsca w dużym pokoju mieszkania powinna być oceniana przez pryzmat przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, zaś przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie w zakresie nieuregulowanym przez wspomnianą ustawę” - podsumowuje Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl). 

Źródło: Leszek Markiewicz, warszawski agent nieruchomości (LeszekMarkiewicz.pl)